Geschichte der Wertermittlung. Wie die Immobilienwertermittlung in Deutschland entstand und warum drei Verfahren geblieben sind.

Drei Verfahren prägen die Immobilienwertermittlung in Deutschland: Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert. Das ist kein Zufall, sondern Ergebnis der Entwicklungsgeschichte. Früh wurden in Preußen Taxgrundsätze für Beleihungen festgelegt. Später zeigte sich jedoch, dass solche landwirtschaftlichen Taxationsverfahren nicht automatisch zum Marktwert führen ein Auslöser für neue Ansätze. Thaer entwickelte ein ertragsbezogenes Verfahren samt Bodenklassifizierung und berücksichtigte dabei auch Verkehrsstrukturen, weil Preise ortsabhängig waren. Im 19. Jahrhundert, mit starkem Städtewachstum und vielen Hypothekenbanken, wurden Beleihungen über Normativbestimmungen organisiert zunächst mit 50%, später mit 67% des Taxwerts. 1899 ersetzte das Reichs-Hypothekenbank-Gesetz die Ertragstaxe durch eine Werttaxe und setzte eine Beleihungsgrenze von 60%, ließ aber bei der Ermittlung viel Spielraum. Um 1900 führten Wettbewerb und teils überhöhte Taxen dazu, dass das Sachwertverfahren an Bedeutung gewann. Ab 1911 wurde häufig die Berliner Methode genutzt: halb Ertrag, halb Sachwert. Weil Reinerträge dabei wie eine ewige Rente behandelt wurden, konnten Gebäude trotz unterschiedlicher Restnutzungsdauer gleiche Werte erhalten. In den 1940ern trennte Runge den Reinertrag in Boden- und Gebäudeanteil und kapitalisierte über unterschiedliche Zeiträume. Mit der WertV 88 kam der Liegenschaftszinssatz hinzu; die WertV regelte zudem Grundsätze der Verkehrswertermittlung und die normierten Verfahren.

Wie die Immobilienwertermittlung in Deutschland entstand und warum drei Verfahren geblieben sind. (Geschichte der Wertermittlung)

Wenn du einen Wert für eine Immobilie brauchst, stolperst du schnell über drei Begriffe: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert. Das wirkt erst mal wie „drei Antworten auf eine Frage“. In der Praxis steckt dahinter etwas sehr Logisches: Drei Verfahren sind aus unterschiedlichen Bedürfnissen entstanden und jedes schaut auf eine andere „Wertquelle“.

Drei Grundideen: Vergleich, Ertrag, Aufwand

Geschichte der Wertermittlung: Die Immobilienwertermittlung in Deutschland hat im Kern drei Verfahren hervorgebracht: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Beim Ertragswert ging es historisch früh um den wirtschaftlichen Erfolg eines Objekts. Beim Sachwert stand der Aufwand im Vordergrund, also was Herstellung oder Wiederbeschaffung kosten. Und beim Vergleich geht es um den Blick auf ähnliche Objekte am Markt.

Diese drei Blickwinkel erklären, warum die Verfahren bis heute nebeneinander stehen: Je nachdem, ob eine Immobilie vor allem „wie viel Ertrag bringt sie?“, „was würde sie kosten, neu zu bauen?“ oder „was zahlen andere für Vergleichbares?“ beantwortet, passt ein Verfahren besser als das andere.

1722: Taxgrundsätze für Beleihungen – und die Erkenntnis, dass das nicht automatisch Marktwert ist

Ein früher Ausgangspunkt liegt in Preußen: 1722 wurden in der Hypotheken- und Konkursordnung genaue Taxgrundsätze festgeschrieben. Sie dienten zunächst vor allem der Landwirtschaft und hatten einen klaren Zweck: Beleihung.

Später gewannen diese Grundsätze über die Landwirtschaft hinaus Bedeutung. Gleichzeitig wurde mit der Zeit deutlich: Solche landwirtschaftlichen Taxationsverfahren führen nicht zwingend zum Marktwert. Genau diese Abweichung war ein Grund, warum die Ansätze zunehmend kritisiert wurden.

Vom Ertrag zur Bodenbonität: Thaer und die ersten Systematiken

Aus der Kritik entstanden neue, pragmatischere Methoden. Albrecht Thaer entwickelte ein einfaches Bewertungsverfahren und eine erste Bodenklassifizierung (Bodenbonität). Sein Ansatz war ertragsbezogen: Er setzte den Ertrag ins Verhältnis zur Fläche und bezog auch ortsgebundene Verkehrsstrukturen ein weil landwirtschaftliche Produkte je nach Ort unterschiedliche Preise erzielen konnten. Darauf aufbauend entwickelte Theodor Freiherr von der Goltz die „landwirtschaftliche Taxationslehre“. Sein Werk wurde als klassisches Lehrbuch zur ertragsorientierten Bewertung in der Landwirtschaft angesehen.

Städtewachstum, Hypothekenbanken und normierte Taxwerte

Mit dem rasanten Städtewachstum im 19. Jahrhundert besonders in der Gründerzeit verschob sich der Fokus: Es entstanden viele Hypothekenbanken, und Beleihungen mussten in größerem Stil organisiert werden. Für Beleihungen gab es damals Normativbestimmungen (ab 1863). Sie regelten, in welchem Verhältnis ein Pfandobjekt beliehen werden durfte: zunächst bezogen auf 50% des Taxwerts, später (ab 1867) auf 67% des Taxwerts. Den Taxwert leitete man u. a. aus amtlich ermitteltem Grundsteuerreinertrag und dem Gebäudesteuernutzungswert ab.

1899: Werttaxe, Beleihungsgrenze – und mehr Spielraum für Institute

Ein weiterer Einschnitt folgte am 13. Juli 1899: Das Reichs-Hypothekenbank-Gesetz ersetzte die Ertragstaxe durch eine Werttaxe und legte eine Beleihungsgrenze von 60% fest.

Gleichzeitig wurde das Verfahren zur Aufstellung dieser Werttaxe so weit gelockert, dass jedes Institut sein eigenes Vorgehen festlegen konnte. Dieses „viele Vorgehensweisen nebeneinander“ prägt die Beleihungswert-Thematik bis heute.

Um 1900: Wettbewerb, überhöhte Taxen – das Sachwertverfahren wird wichtiger

Ab etwa 1900 nahm der Wettbewerb auf dem Hypothekenmarkt zu, unter anderem durch Versicherungsgesellschaften. In diesem Umfeld entstanden teils überhöhte Taxen.

In der Folge gewann das Sachwertverfahren an Bedeutung. Der Hintergrund: Das Ertragswertverfahren wurde als besonders anfällig angesehen. Wenn der Ertrag als zentrale Grundlage wackelt, liegt es nahe, stärker auf den Beschaffungsaufwand und damit auf den Sachwert zu schauen.

Die Berliner Methode: Wenn Ertrag wie eine ewige Rente behandelt wird

Ab 1911 wurde im Beleihungswertverfahren häufig die „Berliner Methode“ genutzt. Dabei wurde der Beleihungswert aus zwei Hälften gebildet: zur Hälfte aus Ertragswert, zur Hälfte aus Sachwert.

Der Sachwert setzte sich aus Bauwert (einschließlich Zubehör) und Bodenwert zusammen. Der Ertragswert wurde über eine 5%ige Kapitalisierung von Nettoerträgen oder Grundsteuerreinerträgen ermittelt – ohne den Bodenwert abzuspalten. Das führte zu einem entscheidenden Effekt: Der Reinertrag wurde wie der Jahresertrag einer ewigen Rente behandelt.

Die Folge war fachlich heikel: Gebäude mit gleichen Reinerträgen konnten auf denselben Wert kommen selbst wenn ihre Restnutzungsdauer deutlich unterschiedlich war.

Vereinfachtes Beispiel: Zwei Mehrfamilienhäuser liefern heute denselben jährlichen Reinertrag. Das eine Gebäude ist in einem Zustand, der eine lange wirtschaftliche Nutzung erwarten lässt. Das andere steht deutlich näher am Ende seiner wirtschaftlichen Nutzbarkeit. Wenn du beide Erträge so behandelst, als liefen sie „ewig“, drückst du diese Unterschiede platt und landest trotz unterschiedlicher Restnutzungsdauer bei gleichen oder sehr ähnlichen Werten. Genau dieser Effekt wurde bei der Berliner Methode sichtbar.

Runge in den 1940ern: Boden- und Gebäudeanteil trennen

In den 1940er Jahren kam ein methodischer Fortschritt: Runge teilte den Reinertrag als erster in einen Boden- und einen Gebäudeanteil auf und kapitalisierte diese Anteile über unterschiedlich lange Zeiträume. Damit wurde die Idee gestärkt, dass „Boden“ und „Gebäude“ nicht automatisch gleich behandelt werden sollten, wenn es um Laufzeiten und wirtschaftliche Nutzung geht.

WertV 88: Liegenschaftszinssatz und normierte Verfahren

Mit der WertV 88 wurde der Liegenschaftszinssatz eingeführt. In der Darstellung dieser Entwicklung wird damit ein wichtiger Schritt verbunden: Das Ertragswertverfahren wurde dadurch zu einem sehr wirksamen Verfahren, um Marktwerte direkter abzuleiten.

Gleichzeitig regelte die Wertermittlungsverordnung (WertV) allgemeine Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten bei Immobilien. Sie bezog sich dabei auf die Auslegung der Verkehrswertdefinition im Baugesetzbuch. Für Gutachterausschüsse war die WertV verbindlich anzuwenden. Als letzte Fassung wird die vom 6. Dezember 1988 genannt, zuletzt geändert am 18. August 1997. Die in der WertV geregelten Verfahren wurden als „normierte Verfahren“ bezeichnet.

Mini-Checkliste: So erkennst du schnell, welches Denken hinter einem Wert steckt

• Kommt der Wert aus Vergleichen? Dann steht der Blick auf ähnliche Transaktionen/Objekte im Vordergrund.

• Kommt der Wert aus Erträgen? Dann ist der wirtschaftliche Erfolg (Rohertrag/Reinertrag) das Zentrum.

• Kommt der Wert aus Aufwand/Kosten? Dann geht es um Beschaffungsaufwand und um Wiederherstellungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten.

• Wird der Boden vom Gebäude getrennt behandelt? Das ist ein wichtiger Punkt, wenn Laufzeiten (Restnutzungsdauer) eine Rolle spielen.

  
  

Typische Denkfehler, die man aus der Entwicklungsgeschichte gut versteht

• Taxwert = Marktwert setzen: Historisch waren Taxgrundsätze oft auf Beleihung ausgerichtet. Dass daraus nicht automatisch Marktwert folgt, war selbst ein Kritikpunkt, der neue Ansätze ausgelöst hat.

• Ertrag „ewig“ denken: Wenn Reinerträge wie eine ewige Rente behandelt werden, können Objekte trotz stark unterschiedlicher Restnutzungsdauer gleich wirken.

• Methodenfreiheit ohne klare Leitplanken unterschätzen: Wenn jedes Institut sein eigenes Verfahren festlegt, musst du genauer hinschauen, was genau gerechnet und begründet wurde.

  
  

Mini-Glossar

• Vergleichswertverfahren: Ein Ansatz, der Werte über den Vergleich mit ausreichend ähnlichen Fällen ableitet.

• Ertragswertverfahren: Bewertet über den wirtschaftlichen Erfolg eines Objekts; historisch das älteste der drei Verfahren.

• Sachwertverfahren: Orientiert sich am Beschaffungsaufwand und ermittelt Wiederherstellungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten.

• Taxwert/Werttaxe: Ein Wertansatz, der historisch für Beleihungen genutzt wurde und u. a. über steuerliche Ertragsgrößen abgeleitet werden konnte.

• Reinertrag: Der jährliche Ertrag, der nach Abzug bestimmter Aufwendungen als „Netto“ übrig bleibt; in historischen Verfahren wurde er teils wie eine ewige Rente behandelt.

• Restnutzungsdauer: Zeitraum, in dem eine bauliche Anlage voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist.

• Liegenschaftszinssatz: Ein Zinssatz, der die marktübliche Verzinsung von Grundstücken je nach Grundstücksart abbilden soll.

• Normierte Verfahren: Bezeichnung für die in der WertV geregelten Wertermittlungsverfahren.

  
  

Merke

• Drei Verfahren sind kein Luxus, sondern drei unterschiedliche Blickwinkel auf Wert.

• Beleihungslogik und Marktwertlogik sind historisch nicht deckungsgleich.

• Die Behandlung von Erträgen (und ihre „Laufzeit“) kann Ergebnisse stark verzerren.

• Die Trennung von Boden und Gebäude ist ein zentraler Entwicklungsschritt.

• „Normiert“ heißt: Verfahren sind in einer Verordnung geregelt und für bestimmte Stellen verbindlich.