Immobilienpreise in Deutschland und NRW: Entwicklung 2026

Die Immobilienpreise in Deutschland haben sich nach dem Rückgang 2023 und Anfang 2024 wieder stabilisiert. Der bundesweite Häuserpreisindex drehte Ende 2024 ins Plus und legte im 3. Quartal 2025 bereits spürbar zu. Gleichzeitig bleiben Baukosten hoch und der Neubau schwach. Das hält das Angebot knapp. In NRW ist der Markt 2024 wieder aktiver geworden: Es gab mehr Kaufverträge und mehr Umsatz. Trotzdem entwickeln sich die Preise nicht einheitlich. Ein- und Zweifamilienhäuser gaben im Landesdurchschnitt leicht nach, Eigentumswohnungen legten leicht zu. Besonders wichtig ist der Blick auf die Lage. Zwischen Düsseldorf und ländlichen Regionen liegen die amtlich ausgewiesenen Preisniveaus weit auseinander. Wenn du den Markt richtig einschätzen willst, musst du deshalb immer Preisentwicklung, Baukosten, Neubau und den konkreten Standort zusammen betrachten.

Altbau

Immobilienpreise in Deutschland und NRW: Entwicklung 2026

Wenn du den Markt gerade einschätzen willst, musst du zwei Ebenen getrennt sehen: den bundesweiten Preisverlauf und die regionale Marktlage vor Ort. Bundesweit haben sich die Wohnimmobilienpreise nach dem Rückgang 2023 und Anfang 2024 wieder erholt. In NRW zeigt sich zugleich: Mehr Verkäufe bedeuten nicht automatisch überall höhere Preise. Dazu kommen weiter steigende Baukosten, ein schwächerer Neubau und ein Zinsumfeld, das Kaufentscheidungen stark mitprägt.

Deutschland: Die Preiswende ist erkennbar

Anfang 2024 waren Wohnimmobilien in Deutschland im Schnitt noch deutlich günstiger als ein Jahr zuvor. Im 1. Quartal 2024 lag der Häuserpreisindex 5,7 % unter dem Vorjahresquartal. Im 3. Quartal 2024 war das Minus schon auf 0,7 % geschrumpft. Im 4. Quartal 2024 drehte der Wert wieder ins Plus und lag 1,9 % über dem Vorjahresquartal. Im 3. Quartal 2025 stiegen die Preise dann bereits um 3,3 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Das ist der vierte Anstieg in Folge gegenüber dem jeweiligen Vorjahresquartal.

Das heißt für dich: Der bundesweite Preisrückgang ist statistisch vorbei, aber die Erholung läuft nicht überall gleich. Selbst 2025 steigen Wohnungen in manchen Raumtypen stärker als Ein- und Zweifamilienhäuser. In den sieben größten Städten lagen Eigentumswohnungen im 3. Quartal 2025 um 2,8 % über dem Vorjahresquartal, Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,7 %.

Was die Preise jetzt treibt

Die Baukosten bleiben hoch. Für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude stiegen die Preise im November 2024 um 3,1 % gegenüber dem Vorjahr. Im November 2025 lag das Plus bei 3,2 %. Ausbauarbeiten verteuerten sich in beiden Veröffentlichungen jeweils um 3,8 %. Das entlastet den Markt also nicht. Neubau bleibt teuer.

Gleichzeitig kommt zu wenig neues Angebot nach. 2024 wurden in Deutschland 251.900 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 14,4 % weniger als im Vorjahr. Die durchschnittliche Dauer von der Genehmigung bis zur Fertigstellung eines Neubaus stieg auf 26 Monate. Das bremst zusätzlichen Wohnraum. Positiv ist nur: 2025 wurden wieder mehr Wohnungen genehmigt, nämlich 238.500. Das waren 10,8 % mehr als 2024 und der erste Anstieg seit 2021. Genehmigungen sind aber nur ein Frühindikator. Sie sind noch keine fertigen Wohnungen.

Auch die Finanzierung bleibt ein eigener Markttreiber. Im Euroraum lag der zusammengesetzte Kreditkostenindikator für neue Wohnungsbaukredite im Dezember 2025 bei 3,32 %. Für Darlehen mit 5- bis 10-jähriger Zinsbindung lag der Wert bei 3,48 %, für mehr als 10 Jahre bei 3,13 %. Für Käufer wirkt sich das direkt auf die Monatsrate aus.

NRW: Mehr Bewegung, aber kein einheitlicher Preisschub

In NRW hat sich der Markt 2024 wieder belebt. Es wurden 113.144 Kaufverträge über bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Wohnungs- und Teileigentum abgeschlossen. Das waren rund 13 % mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg auf 40,72 Milliarden Euro und damit um 16 %. Mehr Marktaktivität ist also klar erkennbar.

Bei den Preisen ist das Bild gemischter. Für Ein- und Zweifamilienhäuser stieg der Geldumsatz landesweit um 17 %, die Preise sanken im Durchschnitt aber um 1 %. Bei Eigentumswohnungen nahm die Zahl der Verkäufe um 16 % zu, der Geldumsatz um 20 % und die Preise verteuerten sich landesweit um 1 %. Bei unbebauten Baugrundstücken für den individuellen Wohnungsbau war die Preisentwicklung regional sehr unterschiedlich. Die Spannweite reichte von -9 % bis +5 %, im Landesdurchschnitt blieb sie aber unverändert. Das ist wichtig: Mehr Abschlüsse bedeuten in NRW nicht automatisch flächendeckend steigende Preise.

So groß sind die Unterschiede innerhalb von NRW

Der Landesdurchschnitt hilft dir in NRW nur begrenzt. Die Lage entscheidet extrem stark. Für Baugrundstücke des individuellen Wohnungsbaus in mittlerer Lage wurden in Düsseldorf 1.050 Euro je Quadratmeter genannt. In einzelnen ländlich geprägten Gebieten der Eifel, in Teilen des Sauer- und Siegerlands oder in Ostwestfalen-Lippe lag erschlossenes Bauland in mittlerer Lage dagegen bei unter 50 Euro je Quadratmeter.

Auch bei Wohnungen ist die Spanne groß. Beim Erstverkauf von Wohnungseigentum in mittlerer Lage wurden in Düsseldorf rund 7.350 Euro je Quadratmeter genannt, in Köln 6.740 Euro, in Pulheim 6.640 Euro und in Hürth rund 6.200 Euro je Quadratmeter. Wenn du also nur auf einen NRW-Mittelwert schaust, verfehlst du schnell die reale Marktlage vor Ort.

Vereinfachtes Beispiel

Ein vereinfachtes Beispiel: Du vergleichst ein Baugrundstück in mittlerer Lage in Düsseldorf mit einem vergleichbaren Grundstück in einem stark ländlich geprägten Teil von NRW. Beim amtlich genannten Preisniveau liegt Düsseldorf bei 1.050 Euro je Quadratmeter. In einzelnen ländlichen Regionen liegt derselbe Maßstab bei unter 50 Euro je Quadratmeter. Der Unterschied ist damit nicht nur ein bisschen groß, sondern um ein Vielfaches. Genau deshalb taugen Landesmittelwerte allein oft nicht für eine belastbare Einschätzung.

Typische Fehler bei der Einordnung

• Mehr Verkäufe mit steigenden Preisen gleichzusetzen. In NRW stieg 2024 die Zahl der Kaufverträge deutlich, während Ein- und Zweifamilienhäuser im landesweiten Schnitt trotzdem um 1 % günstiger wurden.

• Genehmigungen als fertigen Wohnraum zu lesen. 2025 stiegen die Genehmigungen bundesweit wieder, aber 2024 waren die Fertigstellungen noch deutlich rückläufig.

• Baukosten zu unterschätzen. Steigende Baupreise wirken weiter auf Neubau, Kalkulation und Angebot.

• NRW als einheitlichen Markt zu behandeln. Die amtlich genannten Preisniveaus reichen von sehr hohen Werten in der Rheinschiene bis zu sehr niedrigen Werten in ländlichen Räumen.

  
  

Mini-Glossar

• Häuserpreisindex: Der amtliche Index für die Preisentwicklung von Wohnimmobilien in Deutschland.

• Baupreisindex: Er zeigt, wie sich Bauleistungen im Neubau verteuern oder verbilligen.

• Baugenehmigungen: Genehmigte Wohnungen sind ein Frühindikator für künftige Bautätigkeit.

• Baufertigstellungen: Das sind Wohnungen, die tatsächlich gebaut und als fertig gemeldet wurden.

• Wohnungsbauquote: In NRW ist das die Zahl fertiggestellter Wohnungen je 10.000 Einwohner.

  
  

Merke

• Bundesweit haben sich die Wohnimmobilienpreise seit Ende 2024 wieder nach oben gedreht.

• Hohe Baukosten und zu wenig Fertigstellungen stützen das Preisniveau weiter.

• NRW zeigt mehr Marktaktivität, aber keine einheitliche Preisentwicklung über alle Teilmärkte.

• In NRW entscheidet die Lage stärker als der Landesdurchschnitt.

Quellen:

Amtliche Daten und Marktinformationen von Destatis, IT.NRW, dem Grundstücksmarktbericht Nordrhein-Westfalen 2025 (Gutachterausschüsse/Ministerium des Innern NRW) sowie der Europäischen Zentralbank.