Wohnungs- und Teileigentum

Wohnungs- und Teileigentum besteht immer aus zwei Bausteinen: deinem Sondereigentum (Wohnung oder nicht zu Wohnzwecken dienende Räume) und deinem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Gemeinschaftseigentum umfasst Grundstück und Gebäude, soweit es nicht als Sondereigentum ausgestaltet ist; viele Bauteile wie Dach, tragende Wände oder Treppenhaus gehören typischerweise dazu. Sondereigentum ist dem Volleigentum gleichgestellt, aber Änderungen sind nur zulässig, wenn gemeinschaftliches Eigentum, Rechte anderer und die äußere Gestaltung nicht unzulässig beeinträchtigt werden. Außenflächen können über Sondernutzungsrechte zugewiesen werden; Stellplätze sind seit 2020 grundsätzlich sondereigentumsfähig, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig bestimmt sind. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Abgeschlossenheit und Aufteilungsplan sind die zentralen Begriffe, die du vor Kauf, Umbau oder Nutzung sicher zuordnen solltest.

Altbau

Wohnungs- und Teileigentum in der Immobilienbewertung

Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst oder eine Einheit in einem gemischt genutzten Gebäude (z. B. Büro oder Laden), kaufst du nicht einfach „Räume“. Du kaufst ein Bündel aus zwei Bausteinen: einem Bereich, der dir allein gehört, und einem Anteil an dem, was allen gemeinsam gehört. Genau dieses Zusammenspiel regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Wohnungseigentum und Teileigentum: was du da eigentlich kaufst

Wohnungseigentum besteht aus Sondereigentum an einer Wohnung und dem dazugehörigen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Teileigentum funktioniert genauso, nur dass es sich beim Sondereigentum um Räume handelt, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Das können zum Beispiel Büros, Praxen, Läden oder Lagerräume sein. Auch Stellplätze oder Abstellräume können darunterfallen.

Wichtig: Wohnungs- oder Teileigentum ist nur zusammen mit dem Miteigentumsanteil veräußerbar oder belastbar. Für jeden Miteigentumsanteil wird in der Regel ein eigenes Grundbuchblatt geführt beim Wohnungseigentum im Wohnungsgrundbuch, beim Teileigentum im Teileigentumsgrundbuch.

Gemeinschaftseigentum: was allen gehört

Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören Grundstück und Gebäude, soweit sie nicht als Sondereigentum ausgestaltet sind oder einem Dritten gehören. Welche Teile das im Einzelfall sind, hängt von der konkreten Aufteilung ab eine abschließende Liste gibt es deshalb nicht.

Viele Grundstücksflächen stehen meist gemeinschaftlich, etwa Außenstellplätze, Carports, Terrassen, die nicht mit dem Gebäude verbunden sind, sowie Garten- und Rasenflächen. Damit solche Flächen trotzdem sinnvoll nutzbar sind, können sie über Sondernutzungsrechte einzelnen Einheiten zur Nutzung zugewiesen werden oder (unter Voraussetzungen) als Sondereigentum ausgestaltet werden.

Außerdem gibt es eine klare Grenze: Teile des Gebäudes, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, können nicht Sondereigentum sein selbst dann nicht, wenn sie räumlich „in deiner Einheit“ liegen. Praktische Beispiele für Gemeinschaftseigentum sind etwa Fundamente, tragende Wände, Dach, Treppenhaus, Versorgungseinrichtungen oder Zuwegungen.

Sondereigentum: was dir allein gehört

Sondereigentum ist ein Recht, das dem Volleigentum gleichgestellt ist. Du bist alleiniger Eigentümer der Räume, die zu deiner Einheit gehören, und der Gebäudebestandteile, die du verändern, beseitigen oder einfügen kannst aber nur, solange dadurch

• das gemeinschaftliche Eigentum oder Rechte anderer Einheiten nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden und

• die äußere Gestaltung des Gebäudes nicht verändert wird.

Sondereigentum kann sich auch auf Teile des Grundstücks außerhalb des Gebäudes erstrecken. Du kannst mit deinem Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben umgehen, zum Beispiel es selbst nutzen oder vermieten bzw. verpachten.

Zu den Bestandteilen, die typischerweise dem Sondereigentum zugeordnet werden, zählen zum Beispiel nicht tragende Zwischenwände, Fußbodenbeläge, Innentüren, Badeinrichtung sowie Ver- und Entsorgungsleitungen (Wasser, Strom, Gas, Heizung, Abwasser) soweit diese Leitungen nicht auch weitere Einheiten versorgen.

(vereinfachtes Beispiel)

Du möchtest den Bodenbelag in deiner Wohnung erneuern. Der neue Belag liegt in deinem Einflussbereich. Wenn du aber in den Estrich eingreifst, kann sich der Trittschall für andere Einheiten deutlich verschlechtern. Dann ist die Änderung nicht ohne Weiteres zulässig, weil andere Sondereigentümer stärker beeinträchtigt würden.

Stellplätze und Außenflächen: seit 2020 deutlich flexibler

Stellplätze sind seit einer Reform des WEG grundsätzlich sondereigentumsfähig. Sie werden dafür wie abgeschlossene Räume behandelt. Entscheidend ist dann nicht mehr die klassische Abgeschlossenheit, sondern dass die betreffende Fläche im Aufteilungsplan eindeutig durch Maßangaben bestimmt ist. Das kann auch Stellplätze auf Außenflächen betreffen.

Auch Garten- oder Terrassenflächen können als Sondereigentum ausgestaltet werden – allerdings nur als Bestandteil einer Wohnung oder von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Solche Außenflächen sind nicht „für sich allein“ verkehrsfähig. Die Wohnung oder das Teileigentum muss die wirtschaftliche Hauptsache der Einheit bilden. Alternativ können Stellplätze und Außenflächen weiterhin über Sondernutzungsrechte geregelt werden.

Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum: der Unterschied

Sondereigentum bedeutet: Du bist Eigentümer (mit den beschriebenen Grenzen). Ein Sondernutzungsrecht bedeutet: Die Fläche bleibt gemeinschaftliches Eigentum, aber du bekommst ein exklusives Nutzungsrecht.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: deine Spielregeln

Damit aus einem Grundstück überhaupt Wohnungs- oder Teileigentum wird, kennt das WEG zwei Wege:

• die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (ausgehend von einer Bruchteilsgemeinschaft) und

• die Teilung durch den Eigentümer, die in der Praxis häufig über eine Teilungserklärung erfolgt.

In der Teilungserklärung werden das Grundstück beschrieben sowie die einzelnen Sondereigentume und die jeweiligen Miteigentumsanteile aufgeführt. Wenn Sondereigentumsrechte nummeriert werden, sollen diese Nummern mit dem Aufteilungsplan übereinstimmen.

Neben dem formellen Teil können die Miteigentümer ihre Regeln auch schuldrechtlich festlegen. Das passiert häufig in einer Gemeinschaftsordnung, die meist mit der Teilungserklärung zusammengefasst ist. Dort können zum Beispiel Nutzungsfragen, Kosten- und Lastenverteilung, Abstimmungsmaßstab oder die (erstmalige) Verwalterbestellung geregelt werden.

Mini-Checkliste: was du in den Unterlagen gezielt suchst

• Welche Flächen und Bauteile sind als Sondereigentum ausgewiesen?

• Welche Teile bleiben gemeinschaftlich – auch wenn sie „in deiner Einheit“ liegen?

• Gibt es Sondernutzungsrechte (z. B. Garten, Stellplatz) und wie sind sie beschrieben?

• Stimmen Nummern von Einheiten und Räumen zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan überein?

• Welche Regeln stehen in der Gemeinschaftsordnung zu Nutzung, Kosten/Lasten und Abstimmung?

  
  

Abgeschlossenheit: Voraussetzung für Sondereigentum

Sondereigentum soll nur gebildet werden, wenn die Wohnung oder sonstige Räume in sich abgeschlossen sind. Bei Stellplätzen und außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücksteilen tritt an die Stelle der Abgeschlossenheit die eindeutige Bestimmung durch Maßangaben im Aufteilungsplan.

Für Wohnungen wird Abgeschlossenheit so beschrieben: Die Einheit ist baulich vollständig von fremden Wohnungen und Räumen getrennt, hat einen eigenen abschließbaren Zugang (z. B. vom Freien oder über das Treppenhaus) und die erforderliche Ausstattung (Wasserversorgung, Ausguss, WC) liegt innerhalb der Wohnung. Zusätzliche Räume außerhalb des Wohnungsabschlusses können dazugehören, müssen dann aber verschließbar sein.

Wichtig ist außerdem: Die Abgeschlossenheit hängt nicht daran, ob bauordnungsrechtliche Gesichtspunkte im Detail erfüllt sind. Entscheidend ist, dass eine selbstständige Wohnungs- oder Raumeinheit vorliegt.

Aufteilungsplan: Zeichnung, die alles zuordnet

Der Aufteilungsplan ist der Teil, der der Teilungserklärung oder dem Einräumungsvertrag beizufügen ist, damit die einzelnen Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbücher angelegt werden können. Er ist Voraussetzung für die Eintragung.

Inhaltlich ist der Aufteilungsplan eine von der Baubehörde bestätigte Bauzeichnung. Daraus müssen die Aufteilung von Gebäude und Grundstück sowie Lage und Größe der Bereiche erkennbar sein, die im Sondereigentum oder im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Zum Aufteilungsplan gehören nicht nur Grundrisse, sondern auch Schnitte und Ansichten. Bei Neubauten muss er mit den genehmigten Bauzeichnungen übereinstimmen.

Mini-Glossar

• Wohnungseigentum: Sondereigentum an einer Wohnung plus Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

• Teileigentum: Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen plus Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

• Sondereigentum: Bereich, der dir allein gehört; Änderungen sind nur zulässig, wenn gemeinschaftliches Eigentum, Rechte anderer und die äußere Gestaltung nicht unzulässig beeinträchtigt werden.

• Gemeinschaftseigentum: Grundstück und Gebäude, soweit nicht Sondereigentum (oder Dritteigentum) besteht.

• Sondernutzungsrecht: Exklusives Nutzungsrecht an gemeinschaftlichem Eigentum (Eigentum bleibt gemeinschaftlich).

• Teilungserklärung: Dokument, das Grundstück, Einheiten und Miteigentumsanteile festlegt.

• Gemeinschaftsordnung: Regelwerk der Miteigentümer zu Nutzung, Kosten/Lasten, Abstimmung, Verwaltung usw.

• Aufteilungsplan: Bestätigte Bauzeichnung, die die Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Lage und Größe der Teile zeigt.

  
  

Merke

• Du kaufst nie nur „die Wohnung“, sondern immer auch einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

• Nicht alles, was in deiner Einheit liegt, ist automatisch Sondereigentum.

• Außenflächen sind oft gemeinschaftlich und werden über Sondernutzungsrechte oder (unter Voraussetzungen) als Sondereigentum geregelt.

• Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan entscheiden, was du darfst und wofür du mitverantwortlich bist.